Simplification de la TVA immobilière

Une importante et indispensable réforme du système de TVA appliqué aux opérations immobilières est en cours de discussion pour se conformer à la directive communautaire 2006/112/CE. Les nouvelles dispositions devraient entrer en vigueur dès le 1er juillet 2010.

Cette réforme concerne le régime d’exonération fiscale des terrains à bâtir, l’inversion du redevable en matière de TVA immobilière, le régime des marchands de bien, le paiement de la TVA dans le cas des ventes en état futur d’achèvement.

Le double tableau ci-après (Avis AN n° 2078 déposé au nom de la Commission des finances) résume l’évolution de la fiscalité immobilière avant et après l’entrée en vigueur de des présentes dispositions, prévue pour le 1^er juillet 2010. Le lecteur admettra, qu’à défaut de devenir totalement limpide, la situation de la fiscalité immobilière se trouve réellement simplifiée. Il faut préciser que la loi n'a pas encore été votée définitivement.

Avant le 1er juillet 2010		objet de la mutation	ACHETEUR
			Marchand de biens	Particulier	Assujetti
Vendeur	Marchand de biens (dont lotisseurs)	Terrain nu	Engagement de revendre : TVA sur marge (art. 257-6°) + DMTO à 0,715 %1 (art. 1115)	TVA sur marge (art. 257-6°) + DMTO à 5,09 %	TVA sur marge (art. 257-6°) + DMTO à 5,09 %
		Terrain à bâtir (TAB)	Engagement de construire conférant au terrain sa qualité de TAB (à défaut, règles applicables aux terrains nus) : - TVA sur le prix total (art. 257-7) par autoliquidation par l’acquéreur (art. 285-3) - Exonération de DMTO (art. 1594-0 G)	Les terrains destinés à la construction d’un immeuble à usage d’habitation sont soumis à la TVA sur la marge (combinaison art.257-7° 1 a 4ème alinéa et art. 257-6°) + DMTO à 5,09 %	Engagement de construire conférant au terrain sa qualité de TAB (à défaut, règles applicables aux terrains nus) : – TVA sur le prix total (art. 257-7), autoliquidation par l’acquéreur (art. 285-3) – Exonération de DMTO (art. 1594-0 G)
		Immeuble neuf	TVA sur le prix total (art. 257-7) et DMTO réduits à 0,715 % (art.1594 F quinquies)
		Immeuble autre qu’un immeuble neuf	Si engagement de revendre : TVA sur marge (art.257-6) et DMTO réduits à 0,715 % ( art.1115) ou Si engagement de construire : cf règles applicables aux TAB	TVA sur marge (art. 257-6°) + DMTO à 5,09 %	TVA sur marge (art. 257-6°) et DMTO 5,09 % Ou Si engagement de construire : cf règles applicables aux TAB
	Particulier	Terrain nu	Hors champ d’application TVA: DMTO réduits à 0,715 % (art.1115) si engagement de revendre ou à 5,09 % à défaut d’engagement	Hors champ TVA - DMTO à 5,09 %	Hors champ TVA - DMTO à 5,09 %
		TAB	Engagement de construire conférant au terrain sa qualité de TAB (à défaut règles applicables aux terrains nus) : – TVA sur le prix total (art. 257-7) par autoliquidation par l’acquéreur (art. 285-3) – Exonération de DMTO (art. 1594-0 G)	Hors champ TVA - DMTO à 5,09 %	Engagement de construire conférant au terrain sa qualité de TAB (à défaut, règles applicables aux terrains nus) : – TVA sur le prix total (art. 257-7) par autoliquidation par l’acquéreur (art. 285-3) – Exonération de DMTO (art. 1594-0 G)
		Immeuble neuf	TVA sur le prix total (art. 257-7) et DMTO réduits à 0,715 % (art.1594 F quinquies)
		Immeuble autre qu’un immeuble neuf	Si engagement de revendre : Hors champ TVA et DMTO réduits à 0,715 % (art. 1115) Si engagement de construire : cf règles TAB	Hors champ TVA - DMTO 5,09 %	Hors champ TVA - DMTO 5,09 % Ou : Si engagement de construire : cf règles TAB
	Assujetti n’intervenant pas en qualité de marchand de biens (promoteurs)	Terrain nu	Hors champ d’application TVA: DMTO réduits à 0,715 % (art.1115) si engagement de revendre ou à 5,09 % à défaut d’engagement	Hors champ TVA - DMTO à 5,09 %	Hors champ TVA - DMTO à 5,09 %
		TAB	Engagement de construire conférant au terrain sa qualité de TAB (à défaut, règles applicables aux terrains nus) : - TVA sur le prix total (art. 257-7) par autoliquidation par l’acquéreur (art. 285-3) - Exonération de DMTO (art. 1594-0 G)	Les terrains destinés à la construction d’un immeuble à usage d’habitation sont soumis à la TVA sur la marge (combinaison art.257-7° 1 a 4ème alinéa et art. 257-6°) + DMTO à 5,09 %	Engagement de construire conférant au terrain sa qualité de TAB (à défaut, règles applicables aux terrains nus) : – TVA sur le prix total (art. 257-7) par autoliquidation par l’acquéreur (art. 285-3) – Exonération de DMTO (art. 1594-0 G)
		Immeuble neuf	TVA sur le prix total (art. 257-7) et DMTO réduits à 0,715 % (art.1594 F quinquies)
		Immeuble autre qu’un immeuble neuf	Si engagement de construire : TVA (art.257-7) et exonération de DMTO (1594-0 G) ou SI engagement de revendre : TVA sur marge (art.257-6) et DMTO réduits à 0,715 % ( art.1115)	Hors champ TVA - DMTO 5,09 %		Hors champ TVA - DMTO 5,09 % Ou : Si engagement de construire : cf règles TAB

Après le 1er juillet 2010		objet de la mutation	Acheteur
			Assujetti à la TVA	Non assujetti à la TVA
Vendeur	Assujetti à la TVA	Terrain NAB	Exonéré de TVA (art. 261-5-2°), mais option possible (260-5° bis) pour une taxation sur le prix total + DMTO à 5,09 % (sauf engagement de revendre, DMTO à 0,715 – art. 1115)	Exonéré de TVA (art. 261-5-2°), mais option possible (260-5° bis) pour une taxation sur le prix total + DMTO à 5,09 %
		TAB	TVA : - sur le prix total, lorsque le terrain avait ouvert droit à déduction lors de son acquisition par le cédant. - sur la marge lorsque le terrain n’avait pas ouvert droit à déduction lors de son acquisition par le cédant. DMTO : - engagement de construire : exonération de DMTO (art. 1594-0 G) - engagement de revendre : DMTO réduits à 0,715 % (art. 1115) - aucun engagement : DMTO de droit commun.	TVA : - sur le prix total, lorsque le terrain avait ouvert droit à déduction lors de son acquisition par le cédant - sur la marge lorsque le terrain n’avait pas ouvert droit à déduction lors de son acquisition par le cédant. DMTO : – 5,09 % lorsque la mutation est soumise à la TVA sur la marge – 0,715 % lorsque la mutation est soumise à la TVA sur le prix total (art. 1594 F quinquies)
		Immeuble neuf	TVA sur prix total + DMTO réduits à 0,715 % (art. 1594 F quinquies)
		Immeuble autre qu’un immeuble neuf	Exonéré de TVA (art. 261-5-2°), mais option possible (260-5° bis) pour une taxation sur le prix total + DMTO à 5,09 % (sauf engagement de revendre - art. 1115), ou application du régime de la marge (et DMTO de droit commun)	Exonéré de TVA (art. 261-5-2°), mais option possible (260-5° bis) pour une taxation sur le prix total + DMTO à 5,09 %
	Non assujetti à la TVA	Terrain NAB	TVA : hors du champ d’application DMTO - engagement de construire: exonération de DMTO (art. 1594-0G) - engagement de revendre : DMTO réduits à 0,715 % (art. 1115) - aucun engagement : DMTO de droit commun.	Hors du champ d’application de la TVA – DMTO à 5,09 %
		TAB	TVA : hors du champ d’application DMTO : - engagement de construire: exonération de DMTO (art. 1594-0G) - engagement de revendre : DMTO réduits à 0,715 % (art. 1115) - aucun engagement : DMTO de droit commun.	Hors du champ d’application de la TVA - DMTO à 5,09 %
		Immeuble neuf	Si le cédant avait au préalable acquis immeuble cédé comme immeuble à construire : TVA sur le prix total (257-I-3-b 1°) et DMTO réduits à 0,715 % (art. 1594 F quinquies) Si le cédant n’avait pas acquis l’immeuble en tant qu’immeuble à construire, hors champ TVA - DMTO à 5,09 % (sauf engagement de revendre, DMTO à 0,715 % art. 1115)	Si le cédant avait au préalable acquis immeuble cédé comme immeuble à construire : TVA sur le prix total (257-I-3-b 1°) et DMTO réduits à 0,715 % (art. 1594 F quinquies) Si le cédant n’avait pas acquis l’immeuble en tant qu’immeuble à construire, hors champ TVA et DMTO à 5,09 %
		Immeuble autre qu’un immeuble neuf	Hors du champ d’application de la TVA - DMTO à 5,09 %, sauf engagement : - de revendre (DMTO à 0,715 % - art. 1115) ; - de construire (exonération de DMTO : art. 1594-0G).	Hors du champ d’application de la TVA - DMTO à 5,09 %

Comments

[Fabienne]

Bonsoir,
Excusez la profane mais est-ce le vendeur ou l'acheteur qui doit payer cette TVA? Dans notre vie quotidienne il me semble que c'est l'acheteur...
Si une mairie veut vendre des terrains à bâtir à un promotteur est-il plus intéressant de les vendre nus ou avec les bâtiments à démolir compte tenu de cette nouvelle loi ?
Merci beaucoup.

[Peyre]

Nous venons de signer un compromis de vente (en tant que vendeur) avec un particulier, pour la vente d'un terrain constructible non viabilisé. L'acte de vente est prévue (pour début Août au plus
tard).
Comment cela se passera t-il pour la TVA si elle est applicable au 1 juillet ?
Devrons nous payer celle-ci en déduction de notre prix de vente ou est-ce l'acquéreur qui devra la régler ?
La promesse de vente signée en agence mardi 9 février porte cette mention en paragraphe "prix - séquestre"
1 Prix et versement par l'acquéreur
La présente vente, soumise aux droits d'enregistrement que l'acquéreur acquittera en sus du prix le jour de la signature de l'acte authentique, est consentie et acceptée moyennant le prix principal
de 112 000 € cent douze mille euros