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IMMEUBLE SAISI ? IMMEUBLE A SAISIR ? NOUS SAVONS QUOI FAIRE !

Me Pierre MASQUART, 9-11 av. F.D. Roosevelt 75008 Paris / pmavocat@gmail.com / 01.44.09.04.58 / 06.85.19.00.73

Saisie immobilière : changement de jurisprudence sur la prescription (Cassation, 11 février 2016)

Par quatre arrêts du 11 février 2016, la Cour de cassation a jugé qu'à l’égard d’une dette payable par termes successifs, la prescription se divise comme la dette elle-même et court à l’égard de chacune de ses fractions à compter de son échéance, de sorte que, si l’action en paiement des mensualités impayées se prescrit à compter de leurs dates d’échéance successives, l’action en paiement du capital restant dû se prescrit à compter de la déchéance du terme, qui emporte son exigibilité.

 

Suivant acte reçu par Maître Y..., notaire à ANTIBES le 12 juin 2007, Monsieur X... a fait l'acquisition dans un ensemble immobilier dénommé « Villa Raphaël » sis à ANTIBES (06600), 739 Chemin des Combes, cadastré section DN n° 171 pour 1 ha 15 a 22 ca de trois lots de copropriété.

Pour financer cette acquisition et au terme du même acte, Monsieur X... a obtenu un prêt de la société CREDIT FONCIER, pour une somme de 194. 430 euros, avec inscription d'un privilège de prêteur de deniers sur le bien objet du financement, remboursable en 360 mensualités, 314 de 1. 039, 33 euros et 46 de 1. 004, 30 euros.

Le crédit présentant un arriéré de 9. 849, 71 euros au 26 janvier 2012, le CREDIT FONCIER a adressé à Monsieur X... une lettre de mise en demeure de régulariser le 25 janvier 2012 et s'est prévalu de la déchéance du terme au 6 mars 2012.

A la date du 6 avril 2013, la créance s'élevait à la somme de 210. 578, 93 euros.

Le CREDIT FONCIER a fait délivrer un commandement de payer valant saisie signifié le 12 avril 2013 et publié le 4 juin 2013, vol. 2013 S n° 55 sur le fondement du prêt notarié et de la grosse exécutoire d'un jugement de condamnation du 11 mai 2011 et a fait délivrer assignation à l'audience d'orientation le 29 juillet 2013, pour une audience d'orientation du 19 septembre suivant.

La décision de la Cour d'appel

Cédric X... a critiqué devant la Cour d'appel le jugement en ce que, faisant application du principe de division de la prescription, le premier juge a déclaré prescrites certaines échéances mais non prescrite la créance en capital, alors que le point de départ de la prescription s'entend du premier impayé non régularisé.

La banque s'opposait au jugement en ce qu'il a fait application de la prescription aux échéances impayées alors que le point de départ dit délai de prescription est la déchéance du terme, intervenue le 6 mars 2012 soit un mois après l'envoi le 25 janvier 2012 de la lettre recommandée avec demande d'avis de réception valant mise en demeure de payer. Elle ajoutait que le débiteur a reconnu le droit du créancier notamment par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 16 avril 2013 à de multiples reprises.

La Cour d'appel a rappelé qu'aux termes de l'article 2224 du code civil les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. Ce délai est réduit à deux ans en matière de crédit immobilier par application de l'article L. 137-2 du code de la consommation en sa rédaction issue de la loi du 17 juin 2008.

En l'espèce, la Cour d'appel a considéré que le décompte de la banque mentionne au 6 mars 2012 un solde débiteur d'échéances impayées de 10. 885, 17 euros dont le premier impayé non régularisé se situe au 6 juillet 2010, la banque ayant prononcé la déchéance du terme par une lettre de mise en demeure de régulariser le 25 janvier 2012, restée infructueuse, pour le 6 mars 2012.

Le prononcé de la déchéance du terme laissé à la seule appréciation du créancier, alors que l'emprunteur est défaillant depuis de nombreux mois, cette défaillance caractérisant un élément objectif, conduit à rejeter la déchéance du terme comme point de départ du délai de prescription, en sorte que ce moyen est rejeté.

En revanche, par application de l'article 2224 du code civil et L. 137-2 du code de la consommation le point de départ du délai de prescription biennale prévu par le premier de ces textes se situe au jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer l'action concernée, soit, dans le cas d'une action en paiement au titre d'un crédit immobilier consenti par un professionnel à un consommateur, à la date du premier incident de paiement non régularisé.

La reconnaissance du droit du créancier par le débiteur opérée selon le créancier par un courrier du débiteur du 16 avril 2013, postérieur de quelques jours à la délivrance du commandement de payer valant saisie immobilière est sans effet sur la prescription acquise antérieurement à cette date dans le délai de deux années du premier impayé non régularisé soit à la date 6 juillet 2012 ce dont il suit que le jugement dont appel a été infirmé de ce chef.

La décision de la Cour de cassation

La Cour de cassation a relevé que pour déclarer prescrite l'action en recouvrement de la créance résultant de l'acte notarié du 12 juin 2007, l'arrêt de la Cour d'appel énonce que le prononcé de la déchéance du terme, laissé à la seule appréciation du créancier, ne peut constituer le point de départ du délai de prescription, et qu'en revanche, par application des articles 2224 du code civil et L. 137-2 du code de la consommation, le point de départ de ce délai se situe au jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer l'action concernée, soit, dans le cas d'une action en paiement au titre d'un crédit immobilier consenti par un professionnel à un consommateur, à la date du premier incident de paiement non régularisé.

La Cour de cassation relève également que l'arrêt retient que le premier impayé non régularisé se situant au 6 juillet 2010, la prescription était acquise avant la délivrance du commandement de payer valant saisie immobilière.

La Cour de cassation a jugé qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a méconnu l'article L. 137-2 du code de la consommation, ensemble les articles 2224 et 2233 du code civil.

Revirement de jurisprudence

La Cour de cassation revient donc sur sa jurisprudence récente de 2012 qui disait que le point de départ du délai de prescription biennale se situait au jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer l'action concernée", c'est-à-dire à la date du premier incident de paiement non-régularisé, et non lorsque la banque prononce la déchéance du terme.

Par ces arrêts de février 2016, la Cour de cassation décide que le délai de deux ans s'applique à chaque échéance individuellement. Si l'emprunteur ne rembourse pas la mensualité due au 1er janvier 2016, la banque a jusqu'au 1er janvier 2018 pour l'y contraindre. Si l'emprunteur ne rembourse pas l'échéance au 1er février 2016, la banque a jusqu'au 1er février 2018 pour le faire. AInsi de suite !

La Cour de cassation décide également que le banquier a deux ans à compter du prononcé de la déchéance du terme pour attaquer le client.

Cour de cassation, chambre civile 1, audience publique du jeudi 11 février 2016, n° 14-27143, publié au Bulletin. 

Voir aussi Cour de cassation chambre ciivle 1, jeudi 11 février 2016, n° 14-28383, n°14-22938 et 14-29539

 

 

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creation site web 22/08/2017 09:04

Excellent travail, tous les détails et bien écrit, merci à l'auteur !

Michou 22/02/2016 23:37

Bonsoir,
quand est il si la déchéance du terme prononcée est annulée par le Tribunal?
La banque peut elle en prononcer une autre?